Reklamuj się
Dodaj bezpłatnie swoją firmę do naszej bazy danych.

Rynek wtórny

Oprócz samodzielnego budowania oraz zakupu lokum od dewelopera jest jeszcze trzecia droga – zakup nieruchomości na rynku wtórnym.

Nie mam wątpliwości, że każdemu poszukującemu swojego dachu nad głową , wcześniej czy później ta myśl przychodzi do głowy. Przygoda zazwyczaj rozpoczyna się od sprawdzenia co można kupić, gdzie i za ile i jak to się ma do rozwiązań alternatywnych. Co przypadek to inne względy grają główną rolę, ale często jest tak, że coś jest tańsze ale do remontu, ładniejsze ale w dalszej odległości , w super lokalizacji ale się żonie nie podoba – jak na złość. Trzeba uświadomić sobie co ma dla nas największe znaczenie : czas, lokalizacja, stan czy cena.

 

Zakup nieruchomości często wiąże się z koniecznością skorzystania z usług pośrednika nieruchomości. Do tej profesji mam stosunek ambiwalentny. Przede wszystkim uważam, że reprezentowanie jednoczesne obu stron transakcji nie może prowadzić do należytej dbałości o interesy obu stron, gdyż są one sprzeczne. Niestety w większości przypadków tak jest. Po wtóre pośrednik jest zwykle opłacany dopiero gdy czynność kupna-sprzedaży dochodzi do skutku. Oznacza to, że wszystkie koszty pośrednika związane z próbami sprzedaży nieruchomości wcześniejszym zainteresowanym ponosi de facto klient końcowy. W konsekwencji prowizja pośrednika sięga od kilku do kilkunastu , a czasami kilkudziesięciu tysięcy złotych. Pośrednicy utrzymują, że transakcja przeprowadzona przy ich udziale jest bezpieczniejsza (ze względu na wiedzę i ubezpieczenie pośrednika) , szybsza (ze względu na kontakty) oraz wymagająca mniejszego osobistego zaangażowania. Oceńcie sami.

 

Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym najważniejsze są ostrożność i wiedza. Jak w przypadku zakupu każdej nieruchomości, trzeba sprawdzić księgę wieczystą i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jak widać na załączonych zdjęciach, łatwo można zostać sąsiadem blokowiska czy przepompowni ścieków.

 

 

Zacznijmy od sprawdzenia , czy nieruchomość ma uregulowany stan prawny. Podstawowe informacje znajdziemy w księdze wieczystej. Jeżeli księga istnieje, sprzedaje właściciel w niej wymieniony, nie ma wpisanych żadnych obciążeń , a w adnotacjach nie figuruje informacja o dodatkowych dokumentach czekających na wpisanie to nie ma powodów do niepokoju. Sprawy meldunkowe, zobowiązania w stosunku do osób trzecich, najmy czy zadłużenia , których nie wpisuje się do księgi wieczystej (choćby opłaty za media) sprawdzi notariusz żądając od sprzedającego stosownych zaświadczeń i oświadczeń. Z typowych problemów prawnych warto jeszcze zwrócić uwagę na użytkowanie wieczyste, służebności gruntowe i umowę dożywocia.

 

Następnie należy ocenić stan techniczny. W tym celu warto posiłkować się specjalistą, gdyż  jak to mówią w pewnej reklamie „to wydatek, który się opłaca”. Uwagi rzeczoznawcy nie tylko pomogą uniknąć problemów, ale stanowią świetną broń negocjacyjną. Oczywiście mam tu na myśli prawdziwą ocenę, a nie sztampowe opracowanie „na sztukę”. W zależności od wieku nieruchomości możemy spotkać się z całą gamą problemów, od oczywistych , widocznych od razu, zwłaszcza konstrukcyjnych (przechyły, osiadania czy spękania) po subtelne, niewidoczne (korozja biologiczna czy insekty). Nie bez znaczenia jest wiek obiektu, zużycie techniczne oraz stan instalacji.

Jest w tym procesie element ryzyka,  podobny jak przy zakupie używanego auta i trzeba sobie z tego zdawać sprawę. Specjaliści mogą pomóc zminimalizować to ryzyko, jednak nie zlikwidują go całkowicie. Nie ma możliwości sprawdzenia wszystkiego (w akceptowalnej cenie), a nieraz nie ma okazji zdiagnozować zagrożeń podstawowych, jeśli występują jedynie okresowo np. w porze mokrej lub zimie.

 

 

Stosowane w akcie notarialnym oświadczenia, że budynek nie ma wad ukrytych, ochronią nas ewentualnie przed dużymi problemami (po ich udowodnieniu i skutecznej egzekucji). Sprzedający najczęściej jednak żądają zapisu, że kupujący zapoznał się ze stanem technicznym obiektu i nie wnosi co do tego uwag. Oznacza to , że z problemami drobniejszymi, które trudniej będzie przypisać sprzedającemu jakiś czas po sprzedaży, najprawdopodobniej będziemy musieli poradzić sobie sami, gdyż gwarancja na rynku wtórnym to wielka rzadkość.

Jeżeli macie cierpliwość i czas na szukanie, a dodatkowo nie zrażają was drobne problemy, to szukać okazji na rynku wtórnym warto. Przede wszystkim można kupić nieruchomość w dobrej okolicy za atrakcyjną cenę, nawet jeśli będzie do remontu.

 

Powodzenia!

2019-05-14 10:16:09
Sprawdzajcie plany, agresywni deweloperzy budują teraz co chcą i gdzie chcą :(